Guide pratique de la SCI

Table of contents

1. Couverture
2. Copyright
3. Page de titre
4. Suppléments Internet
5. Table des matières
6. Chapitre 1 Constituer une SCI pour mieux gérer son patrimoine immobilier
   1. 1. La SCI en bref
   2. 2. La gestion d’un patrimoine privé
      1. 2.1. Pourquoi se constituer un patrimoine ?
      2. 2.2. Acquérir un patrimoine immobilier
         1. 2.2.1. Développer une activité d’investisseur en immobilier locatif
         2. 2.2.2. Investir dans une résidence de loisirs
      3. 2.3. Protéger son patrimoine des créanciers et de la famille
         1. 2.3.1. Constituer une SCI pour se protéger des créanciers
         2. 2.3.2. Constituer une SCI pour se protéger de la famille
   3. 3. La transmission d’un patrimoine
      1. 3.1. La constitution d’une SCI permet d’éviter l’indivision
         1. 3.1.1. SCI et personnalité morale
         2. 3.1.2. Comparaison entre la SCI et l’indivision
      2. 3.2. La constitution d’une SCI permet de réduire le coût de la transmission
         1. 3.2.1. Minoration de la valeur des parts de la SCI
         2. 3.2.2. Clause de partage inégal
         3. 3.2.3. Associer les enfants dans la SCI pour l’acquisition d’un immeuble
         4. 3.2.4. Vente des parts de la SCI
         5. 3.2.5. La constitution d’une SCI permet de réduire les droits de mutation en cas de donation
   4. 4. La gestion d’un patrimoine professionnel
      1. 4.1. Activité professionnelle exercée dans le cadre d’une entreprise individuelle
         1. 4.1.1. Immobilier professionnel inscrit à l’actif de l’entreprise ou affecté au patrimoine privé ?
         2. 4.1.2. Apporter le local professionnel à une SCI constitue un montage astucieux
      2. 4.2. Activité professionnelle exercée en société
         1. 4.2.1. L’immobilier est inscrit au bilan de la société
         2. 4.2.2. L’immobilier est détenu par une SCI
         3. 4.2.3. Comment transférer un immeuble inscrit au bilan d’une société commerciale à une SCI ?
      3. 4.3. SCI et sociétés d’exploitation : cas pratiques
         1. 4.3.1. Vendre son immeuble à une SCI et son fonds de commerce à une SARL
         2. 4.3.2. Démarrer son activité
      4. 4.4. SCI et association
      5. 4.5. SCI et agritourisme
   5. 5. La SCI est-elle la structure adaptée pour gérer l’immobilier ?
   6. 6. SCI, stratégies fiscales et abus de droit
      1. 6.1. Abus de droits, fraude fiscale et choix fiscaux
      2. 6.2. Ne pas confondre abus de droit et requalification
         1. 6.2.1. Abus de droit
         2. 6.2.2. Requalification
      3. 6.3. Habileté fiscale ou abus de droit ?
         1. 6.3.1. Le montage d’optimisation fiscale est fictif
         2. 6.3.2. Le montage a pour seul but d’éluder l’impôt
      4. 6.4. La répression de l’abus de droit
      5. 6.5. L’assurance anti-abus de droit : le rescrit fiscal
7. Chapitre 2 La création de la SCI
   1. 1. La rédaction des statuts
      1. 1.1. Attention aux SCI fictives
      2. 1.2. Les associés
         1. 1.2.1. SCI entre époux
         2. 1.2.2. Comment protéger l’associé mineur d’une SCI
      3. 1.3. Les apports
      4. 1.4. La participation aux résultats
         1. 1.4.1. Participation aux bénéfices
         2. 1.4.2. Participation aux pertes
         3. 1.4.3. En présence d’un démembrement de parts de la société civile
      5. 1.5. Comment élaborer les statuts ?
         1. 1.5.1. Acte sous seing privé
         2. 1.5.2. Acte authentique
      6. 1.6. L’objet social
         1. 1.6.1. L’activité doit être civile
         2. 1.6.2. Attention au changement d’objet social ou d’activité réelle !
      7. 1.7. Le nom
      8. 1.8. Le siège social
      9. 1.9. La durée
      10. 1.10. Les rapports avec les tiers
      11. 1.11. Les droits des associés
      12. 1.12. La fin de la société
      13. 1.13. Les clauses facultatives
   2. 2. Le capital social
      1. 2.1. Capital faible ou capital élevé ?
         1. 2.1.1. Capital faible
         2. 2.1.2. Capital élevé
      2. 2.2. Faut-il adopter un capital variable ?
      3. 2.3. Libération immédiate ou différée du capital social ?
         1. 2.3.1. Modalités pratiques de libération du capital de la SCI
         2. 2.3.2. Un capital élevé et non libéré permet-il de réduire les plus-values de cession des parts sociales ?
         3. 2.3.3. Risques et opportunités d’un capital non libéré
   3. 3. Le coût de la constitution
      1. 3.1. Les frais à la charge de la société
         1. 3.1.1. Les droits d’apport
         2. 3.1.2. Les honoraires de constitution de la SCI et les autres frais
      2. 3.2. Les frais à la charge des associés
   4. 4. Les formalités pour l’immatriculation de la SCI
      1. 4.1. Chronologie des démarches et délais à respecter
      2. 4.2. L’enregistrement des statuts
      3. 4.3. La publication d’un avis de constitution
      4. 4.4. Le dépôt du dossier au centre de formalités des entreprises du tribunal de commerce
      5. 4.5. La déclaration fiscale d’existence
8. Chapitre 3 La gestion de la SCI
   1. 1. Le gérant de la SCI
      1. 1.1. Le statut fiscal et social du gérant
         1. 1.1.1. Rémunération du gérant
         2. 1.1.2. Régime fiscal et social des rémunérations du gérant
      2. 1.2. Comment le gérant est-il nommé ?
         1. 1.2.1. Qui peut être gérant d’une SCI ?
         2. 1.2.2. La procédure à suivre
      3. 1.3. La cessation des fonctions du gérant
         1. 1.3.1. La révocation du gérant
         2. 1.3.2. La démission du gérant
      4. 1.4. Les pouvoirs du gérant
         1. 1.4.1. Les pouvoirs du gérant à l’égard des tiers
         2. 1.4.2. Les pouvoirs du gérant à l’égard des associés
      5. 1.5. La responsabilité du gérant
         1. 1.5.1. La responsabilité civile
         2. 1.5.2. La responsabilité fiscale et pénale
   2. 2. Le pouvoir de décision des associés et le droit à l’information
      1. 2.1. Le pouvoir de décision des associés
         1. 2.1.1. Les assemblées d’associés
         2. 2.1.2. La consultation écrite
         3. 2.1.3. La signature d’un acte par tous les associés
         4. 2.1.4. Attention à l’abus de majorité ou de minorité !
      2. 2.2. Le droit à l’information des associés
   3. 3. Acquisition et financement du patrimoine immobilier par la SCI
      1. 3.1. Les frais à payer par la SCI pour l’acquisition du patrimoine immobilier
      2. 3.2. Le financement par apport en capital
      3. 3.3. Le financement par apport en compte courant
         1. 3.3.1. Les modalités de fonctionnement
         2. 3.3.2. Le financement par emprunt bancaire est préférable à l’apport en compte courant
         3. 3.3.3. Cas pratique : financement par emprunt à remboursement constant et compte courant des parents ; détention de la pleine propriété des parts par les enfants
      4. 3.4. Le financement par emprunt bancaire
         1. 3.4.1. L’emprunt in fine permet d’optimiser fiscalement
         2. 3.4.2. Cas pratique : emprunt in fine, démembrement, dilution et optimisation fiscale
      5. 3.5. Le financement par crédit-bail immobilier
         1. 3.5.1. La situation de la SCI en cours de crédit-bail
         2. 3.5.2. Situation de la SCI à la fin du contrat de crédit-bail
      6. 3.6. Financement par un bail à construction
         1. 3.6.1. Le régime du bail à construction
         2. 3.6.2. L’imposition dans le cadre d’un bail à construction
   4. 4. Les garanties demandées par le banquier pour le financement de la SCI
      1. 4.1. Le nantissement des parts sociales
      2. 4.2. Le cautionnement de la SCI
      3. 4.3. L’inscription hypothécaire sur l’immeuble
      4. 4.4. La caution des associés
   5. 5. La location de l’immeuble social par la SCI
      1. 5.1. La SCI met gratuitement l’immeuble social à la disposition de ses associés
      2. 5.2. La SCI loue l’immeuble social aux associés ou à des tiers
         1. 5.2.1. La rédaction du contrat de location
         2. 5.2.2. La détermination du loyer
   6. 6. La gestion fiscale de la TVA
      1. 6.1. La TVA immobilière lors de l’acquisition de l’immeuble social
      2. 6.2. La TVA immobilière lors de la revente de l’immeuble social
      3. 6.3. La TVA sur les loyers
         1. 6.3.1. La SCI doit-elle opter pour la TVA ?
         2. 6.3.2. La TVA : comment ça marche ?
         3. 6.3.3. La SCI peut-elle opter pour la TVA ?
         4. 6.3.4. Quelles sont les modalités de l’option pour la TVA ?
         5. 6.3.5. Les régimes de déclaration en matière de TVA sur les loyers
      4. 6.4. Le paiement de la TVA
   7. 7. La gestion fiscale de l’imposition des bénéfices
      1. 7.1. Le régime d’imposition des bénéfices de la SCI transparente
         1. 7.1.1. Les parts de la SCI sont conservées dans le patrimoine privé des associés
         2. 7.1.2. Les parts de la société civile sont inscrites à l’actif du bilan d’une entreprise
      2. 7.2. Le régime d’imposition des bénéfices de la SCI soumise à l’IS
         1. 7.2.1. L’option pour l’IS
         2. 7.2.2. La société imposée à l’IS est idéale en période de constitution d’un patrimoine
         3. 7.2.3. Une société civile imposée à l’IS permet de jouer sur les distributions de dividendes pour minorer l’IR des associés
         4. 7.2.4. La société imposée à l’IS est idéale pour compenser les déficits d’une activité avec les bénéfices d’une autre activité
         5. 7.2.5. L’option pour l’IS est conseillée pour le financement de l’immobilier par crédit-bail
         6. 7.2.6. Un choix subi : les sociétés civiles qui exercent une activité commerciale !
         7. 7.2.7. L’option pour l’IS : un choix à mûrir !
         8. 7.2.8. Arbitrage IS-IR pour une location nue
      3. 7.3. Calcul de l’imposition quand la SCI est imposée sur le revenu
         1. 7.2.1. Les revenus imposables
         2. 7.2.2. Les charges déductibles
         3. 7.2.3. La gestion du déficit foncier d’une SCI
      4. 7.4. Calcul de l’imposition quand la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés
      5. 7.5. Détermination du résultat imposable et établissement des déclarations fiscales de la SCI
   8. 8. La gestion fiscale de l’ISF
      1. 8.1. Immeuble professionnel isolé au sein d’une SCI
      2. 8.2. Minorer les comptes courants pour diminuer la base imposable à l’ISF
      3. 8.3. La décote de la société civile immobilière
         1. 8.3.1. La décote pour des parts sociales en pleine propriété
         2. 8.3.2. La décote pour des parts sociales démembrées
         3. 8.3.3. Cas pratique : évaluation ISF, décote et sociétés en cascade
   9. 9. La gestion comptable de la SCI
      1. 9.1. La SCI doit-elle tenir une comptabilité ?
         1. 9.1.1. La tenue d’une comptabilité permet d’évaluer les droits des associés
         2. 9.1.2. La tenue d’une comptabilité permet d’éviter certaines taxations
      2. 9.2. Comment tenir la comptabilité d’une SCI ?
      3. 9.3. Comment déterminer le résultat fiscal à partir du résultat comptable ?
         1. 9.3.1. La SCI relève de l’IR
         2. 9.3.2. La SCI relève de l’IS
         3. 9.3.3. La SCI n’a pas opté pour l’IS, mais des parts sociales sont inscrites au bilan de l’entreprise commerciale d’un associé
         4. 9.3.4. Passage du résultat comptable au résultat fiscal
      4. 9.4. Faut-il amortir l’immeuble de la SCI ?
      5. 9.5. Les conséquences des modalités d’affectation du résultat de la SCI
9. Chapitre 4 La sortie de la SCI
   1. 1. La vente des parts de la SCI
      1. 1.1. La marche à suivre pour céder les parts sociales
         1. 1.1.1. Évaluer les parts sociales
         2. 1.1.2. Établir un acte de cession
         3. 1.1.3. Obtenir l’agrément du cessionnaire
         4. 1.1.4. Informer la SCI de la cession
         5. 1.1.5. Informer les tiers de la cession
      2. 1.2. Les conséquences juridiques de la cession des parts sociales
      3. 1.3. Les conséquences fiscales de la cession des parts sociales
         1. 1.3.1. Les droits d’enregistrement sur l’acquisition des parts sociales
         2. 1.3.2. L’imposition de la plus-value sur la vente des parts sociales
   2. 2. La transmission des parts de la SCI
      1. 2.1. Les conséquences juridiques de la transmission des parts sociales
         1. 2.1.1. Transmission des parts sociales par succession
         2. 2.1.2. Transmission des parts sociales par donation
      2. 2.2. Les conséquences fiscales de la transmission des parts sociales
         1. 2.2.1. La plus-value latente sur les parts sociales transmises à titre gratuit n’est pas imposée
         2. 2.2.2. Les droits de mutation à titre gratuit
   3. 3. Le retrait d’un associé de la SCI
      1. 3.1. Les modalités du retrait d’un associé
      2. 3.2. Les conséquences civiles du retrait d’un associé
      3. 3.3. Les conséquences fiscales du retrait d’un associé
         1. 3.3.1. Les droits d’enregistrement
         2. 3.3.2. Les impôts directs
   4. 4. Dissolution, liquidation et partage de la SCI
      1. 4.1. La dissolution de la SCI
      2. 4.2. La liquidation de la SCI
      3. 4.3. Le partage de la SCI
      4. 4.4. Les incidences fiscales du partage de la SCI
         1. 4.4.1. La SCI est soumise à l’impôt sur le revenu
         2. 4.4.2. La SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés
   5. 5. Vente de l’immeuble de la SCI et distribution du prix de vente aux associés
10. Chapitre 5 Usufruit temporaire et optimisation fiscale de l’investissement immobilier dans le cadre d’une SCI
    1. 1. La donation temporaire de l’usufruit d’un immeuble ou des parts de SCI par des parents à leurs enfants
       1. 1.1. Donation temporaire d’usufruit par des parents à leurs enfants
       2. 1.2. Donation temporaire d’usufruit à une association
    2. 2. Cession temporaire de l’usufruit d’un immeuble ou d’une SCI à la société d’exploitation
       1. 2.1. Comment évaluer la valeur de l’usufruit ?
       2. 2.2. Intérêt patrimonial et fiscal d’une stratégie de cession temporaire d’usufruit
          1. 2.2.1. Conséquences pour le dirigeant de la société
          2. 2.2.2. Conséquences pour la société commerciale
       3. 2.3. Cas pratique : cession temporaire de l’usufruit d’un immeuble à la société exploitante
          1. 2.3.1. Présentation du cas pratique
          2. 2.3.2. Évaluation de l’usufruit
          3. 2.3.3. Conséquences fiscales pour le dirigeant
          4. 2.3.4. Conséquences fiscales au niveau de la société
       4. 2.4. Cas pratique : cession temporaire de l’usufruit de parts de SCI à la société d’exploitation
          1. 2.4.1. Présentation du cas pratique
          2. 2.4.2. Évaluation de l’usufruit
          3. 2.4.3. Conséquences fiscales pour le dirigeant
          4. 2.4.4. Conséquences fiscales au niveau de la société d’exploitation
       5. 2.5. Abus de droit, acte anormal de gestion et abus de biens sociaux
          1. 2.5.1. Abus de droit
          2. 2.5.2. Acte anormal de gestion
          3. 2.5.3. Abus de biens sociaux
11. Chapitre 6 Cas pratiques d’optimisation du patrimoine
    1. 1. Location meublée avec prestations parahôtelières et revenus fonciers
       1. 1.1. Pertinence de l’investissement
       2. 1.2. Cadre juridique et fiscal
          1. 1.2.1. Présentation synthétique
          2. 1.2.2. Approfondissement
       3. 1.3. L’emprunt
       4. 1.4. L’assurance-vie
       5. 1.5. La SARL d’exploitation
       6. 1.6. Plan de financement et compte de résultat prévisionnels, taux de rentabilité interne
       7. 1.7. Coût de l’échéancier pour une VEFA
    2. 2. Location nue pour se constituer un patrimoine immobilier et arbitrage IS/IR
    3. 3. Location nue pour gérer un patrimoine immobilier et arbitrage IS/IR
    4. 4. Défiscalisation Scellier
       1. 4.1. Cadre juridique et fiscal
       2. 4.2. Cas pratique
12. Index